不如一起托市

andrewp23

雖然藍澄灣業主平均叫價$3600 但成交始終平均$3100. 因為銀行估價不足 而買家又不想多給首期. 所以成交價不升. 其實週圍荃灣葵涌樓都$3500呎 有些已經十幾年 藍澄灣二年新樓都跑輸 實在沒有道理. 其實要樓價升 銀行估價一定要升 而銀行估價是根據成交價 所以我認為rc業主其實可以放膽叫價 雖然可能不是你賣出 但只要有較好的成交價 樓價自然升 到時銀行估價升 單位才可真正升值.其實rc業主是壟斷了rc自己的市場既然落後大市 就不如一起托市 無謂太短視 放出的一定是自己 自相殘殺. 不知各位有何高見.  

Jess and Burns

[quote:cd3a00c7e9="andrewp23"]雖然藍澄灣業主平均叫價$3600 但成交始終平均$3100. 因為銀行估價不足 而買家又不想多給首期. 所以成交價不升. 其實週圍荃灣葵涌樓都$3500呎 有些已經十幾年 藍澄灣二年新樓都跑輸 實在沒有道理. 其實要樓價升 銀行估價一定要升 而銀行估價是根據成交價 所以我認為rc業主其實可以放膽叫價 雖然可能不是你賣出 但只要有較好的成交價 樓價自然升 到時銀行估價升 單位才可真正升值.其實rc業主是壟斷了rc自己的市場既然落後大市 就不如一起托市 無謂太短視 放出的一定是自己 自相殘殺. 不知各位有何高見.  [/quote]

銀行估價升.對於住戶有咩著數? 好似會交多d 地租和差餉...
http://www.rvd.gov.hk/tc/public/rent.htm
http://www.rvd.gov.hk/tc/public/rates.htm

節錄:

評 估 基 準
  應 課 差 餉 租 值 是 假 設 物 業 在 一 個 指 定 估 價 依 據 日 期 空 置 出 租 時 ， 估 計 可 得 的 年 租 。 物 業 的 租 售 限 制 (例 如 居 者 有 其 屋 單 位 所 受 的 限 制 )， 以 及 差 餉 繳 納 人 的 財 政 狀 況 ， 都 不 在 考 慮 範 圍 內 。 評 估 應 課 差 餉 租 值 時 ， 必 須 參 考 同 區 類 似 物 業 於 估 價 日 期 或 接 近 該 日 期 ， 在 公 開 市 場 所 議 定 的 租 金 ， 並 按 面 積 大 小 、 位 置 、 設 施 、 完 工 質 素 及 管 理 水 平 的 分 別 加 以 調 算 。

所 有 類 別 的 房 產 物 業 ， 包 括 私 人 及 公 營 房 屋 ， 都 是 按 相 同 基 準 評 估 應 課 差 餉 租 值 。 在 這 個 公 平 而 相 同 的 基 礎 上 ， 所 有 物 業 的 差 餉 都 是 根 據 市 值 租 金 來 徵 收 。



  全 面 重 估 應 課 差 餉 租 值
  為 了 更 準 確 地 反 映 物 業 的 最 新 租 值 ， 本 署 每 年 都 會 在 全 面 重 估 應 課 差 餉 租 值 時 ， 覆 核 物 業 的 應 課 差 餉 租 值 。 2005-2006年 度 全 面 重 估 的 估 價 依 據 日 期 是 2004年 10月 1日 ， 而 應 課 差 餉 租 值 則 由 2005年 4月 1日 起 生 效 。 全 面 重 估 完 成 後 ， 應 課 差 餉 租 值 會 按 物 業 租 金 水 平 的 變 動 幅 度 而 作 出 調 整 與 變 更 。

unicorn

we can increase our creditability and thus borrow more money and thus overcome the save in rates easily
e.g.

given your flat is 2.2M
and we cooperated to raise the price to 2.7M and the bank valuation follows
we can effective borrow 0.5M from the bank
this 0.5M can earn 50K a year with 10% annual return in investment
and then we just have to repay 35K of interest
finally we earn 15K - x where x is the rates

not to say if we reinvest such 15K-X with certain annual return

See?
Rates is just nothing when compared to our POTENTIAL income

[refer econ it always blow water for "market price is determined by the cheapest Item"]

we have a expected income of
Prob (Y) x 0.5M in the coming 1 month
where Prob (Y) = probability of selling out our flat in the coming 1 month

of coz
short term Prob (Y) could drop
but
long term Prob (Y) willing be expected to be very close to the current Prob (Y)

becuase the market will be 'adapted' to the raise in price or the investor may even anticipate a rise in price and thus be willing to pay for a high premium

andrewp23

銀行估價升 單位才會升值 萬一你想換樓 就可高價賣出. 如你想放租 租金同樣升 那麼理財才花算. 差向支出比樓價升值 所得利益真是九牛一毛 唔通現在重有人供一世樓咩! 到你財務自由 有畢錢退休 你想點都得啦.

andrewp23

你意思是因銀行估價升 可以有水位再按 然後用再按出錢做首期 買新樓或投資 可有較高回報. 一般做法是用再按出來的錢扣稅和再投資股市樓市 然後將物業出租 唔使自己供 如果旺市 資產會倍數增長 不過再按要比利息供 所以投資回報要高過供樓利息可有錢賺.

Jess and Burns

[quote:47e0141996="andrewp23"]你意思是因銀行估價升 可以有水位再按 然後用再按出錢做首期 買新樓或投資 可有較高回報. 一般做法是用再按出來的錢扣稅和再投資股市樓市 然後將物業出租 唔使自己供 如果旺市 資產會倍數增長 不過再按要比利息供 所以投資回報要高過供樓利息可有錢賺.[/quote]

好似好完美... 但係問題係..我而家得一個單位. 租左比人我住邊?

andrewp23

用按出來錢買新樓 到時你可住新樓 租rc比人 或住rc 租新樓給人.

grassman

算吧！就算買$4000/呎又點，得益者都係地產佬，對用家來說只係由一個圈套轉去另一個圈套！

查實，點解唔比人買平樓？硬係要炒起佢！

Maggie Johny

贊成 最大得益都係d地產佬 冇樓就成日叫人買樓 有樓既就叫人換樓  :em10:  :em10:

bikbark

係角色身份唔同嘛！
有幾層樓善價而沽，梗係想樓價升，樓價升身家好似自然升，唔係o既話早幾年市差都唔會有咁多銀主盤，就係個個都按上按，借完又借，買多幾層樓等升價就富貴啦，點知樓價跌得低過買入價或按揭借貸，賣又入晒肉，唔賣又供唔起。

樓市升返咪個個都生猛返，諗住用同一招再創高峰，香港人又有幾多真係得到教訓。