稅局回覆青衣藍澄灣SSD電郵

ada.fish

咁即係洗唔洗俾呀?
Man and Agnes 發表於 2012-12-4 17:17

    如 unicorn 所講, 照理 Town Planning Board 已經寫明 RC 坐落塊地嘅土地用途係 for COMMERCIAL use, 法律上佢應該可以 dictate RC 嘅 Land Lease, OP, DMC… 所以 (我覺得) RC 真係 commercial building 嚟 (即係唔駛俾 SSD, BSD)

   RC 有冇 solicitor / surveyor 住喺度?

ada.fish

服務式住宅買賣須繳BSD
2012-12-04 00:03:30

(綜合報道)(星島日報報道)本港多項已分拆出售服務式住宅屋苑，市場一度傳出獲豁免BSD及SSD等稅項，但本報按該等屋苑於差估署評估物業類別定為私人住宅物業，故列作住宅雖徵雙辣稅之列，加上翻查項目樓書中之大廈公契，包括天璽、半島豪庭及都會軒等知名供買賣之服務式住宅，亦註明為住宅及服務式住宅，或切合公契住宅徵稅之定義。

本港知名服務式住宅項目中，市場活躍成交包括藍澄灣、爵悅庭及半島豪庭、雍雅軒、天璽、樂悠居、立坊及都會軒等共八項，合計涉及單位近八千七百伙。事實上，經本報查證，該等屋苑全被差估署列作定為住宅類。根據稅務局日前提供回覆表示，物業根據公契或佔用許可證「不得用作住宅用途」，該等非住宅物業才不適用於印花稅（BSD）及額外印花稅（SSD）等，故今次差估署界定住宅用途物業將不在非住宅豁免之列。

稅務局發言人日前接受本報查詢回覆表示，界定一個物業是住宅物業或非住宅物業，主要視乎有關政府租契、政府租契協議、公契或佔用許可證的規定用途。若一個物業根據公契或佔用許可證不得用作住宅用途，即屬於非住宅物業，故「買家印花稅」及「額外印花稅」並不適用。

本報翻查差餉物業估價署資料顯示，青衣藍澄灣、荃灣爵悅庭、九龍站天璽等屋苑均被差估署評為私人住宅物業，因此上述服務式住宅實際是以住宅形式買賣，故不存在非住宅物業定義問題，故當受BSD及SSD法例所規管。

中大經濟學系副教授兼全球經濟及金融研究所常務所長莊太量表示，若然一個物業地契、公契或入伙紙，界定有所爭拗，他個人認為，要以物業的實際用途作為界定，一個物業若界定為商業用途的服務式住宅，則業主無論持有或轉讓物業，永遠都要交一條鎖匙給管理公司或大業主。

印花稅署昨以電郵回覆，「住宅物業」及「非住宅物業」的分類是按照批准用途而非實際用途而定，而買賣物業人士必須查核有關物業的批准用途，繳交正確的印花稅。對於某個物業或發展項目是否屬於住宅物業，取決於其批准用途，參與買賣的人士應查閱或委託專業人士查閱有關政府租契、政府租契協議、公契、佔用許可證，該署指如有需要應徵詢法律意見。

ada.fish

2012年12月3日 11:01 星期一       
服務宅地契爭議 傳辣招不管

政府推出買家印花稅（BSD）後，各界均以不同理由避稅。有市民以地契中，非住宅用途為理由挑戰稅局，並指藍澄灣、爵悅庭及天璽等服務式住宅，不用繳交BSD及SSD，可以自由炒賣。

該名網民自稱曾向青衣藍澄灣的管理處查明，藍澄灣的地契用途是寫明商業、酒店及零售之用途，同時向稅務局以書面形式查詢，藍澄灣物業於交易涉及買賣及轉讓住宅物業時，是否不用付SSD及BSD稅，並在網上張貼出由印花稅署署長賴明怡回覆的信件，並指如有關服務式住宅按公契或佔用許可證不得用作非住宅用途，兩新招均不適用。

若按藍澄灣管理處的說法，該物業的確不受BSD及SSD限制，網民即時把這個「漏洞」自行擴展至其他服務式住宅。政府適宜把服務式住宅類別的項目，明確界定是否是涵蓋於SSD及BSD內，以免引起市場誤會。

ada.fish

服務住宅豁免BSD有灰色地帶


■爵悅庭是早年以服務式住宅出售屋苑（資料圖片）

政府出招後二手急凍，過去兩天十大屋苑只有9宗成交，半數屋苑零成交，市場紛尋覓「脫招」方法。近日盛傳早年獲批的服務式住宅，或可豁免被徵收買家印花稅（BSD）及額外印花稅（SSD）款項，惹來市場憧憬，青衣藍澄灣和荃灣爵悅庭等屋苑，身價突被抬高，惟一直未能獲釐清是否須繳稅。有律師指出，只要入伙紙註明單位只作住宅用途，仍須受「辣招稅」規管。

近日網上流傳一封稅務局印花稅署回覆一名自稱為藍澄灣業主的覆函，查詢內容大意是早年以服務式住宅出售的單位，是否可獲豁免徵收「辣招稅」。覆函字眼各方闡釋各異，惹來市場無限憧憬，有網民指涉及的屋苑既然可獲豁免徵收有關稅款，單位可不斷摸貨和售予內地客；屋苑身價突然被抬高。

據了解，區內業主和準買家仍有待核實消息是否真確，暫未敢貿然入市或售出單位。有部分青衣區代理也得知市場流傳有關資訊，惟無法確認涉及屋苑真的可獲豁免。有區內代理稱，早前藍澄灣3座高層H室，以413.8萬元易手，由於單位持貨未滿兩年，按例須繳付SSD費用，而據促成該宗交易的代理稱，原業主亦已繳付有關稅款，涉稅20.7萬元。

本報翻查藍澄灣和爵悅庭兩個服務式住宅的入伙紙文件，發現「服務式住宅單位」註明是作住宅用途（Domestic use）。政府發言人回覆本報查詢時指出，若一個物業根據公契或佔用許可證不得用作住宅用途，即屬於非住宅物業，BSD和SSD就不適用。以此分析，倘上述以服務式住宅發售的單位，或與一般住宅單位無異，仍須納入辣招稅的規管範圍內。

律師黃國桐認為，該批物業本質上屬住宅，相信買家較難因屋苑屬服務式住宅而避開SSD或BSD。由於市場上有部分屋苑屬服務式住宅，較難分辨，他認為買家購入前應詳閱大廈的入伙紙，以確定物業批出的用途，如在入伙紙上註明作住宅用途，則物業仍納入SSD和BSD規管。

unicorn

巴打，們不用擔心
我星期尾會俾百幾蚊查land grant doc
(因為我戈份契在呀媽手 而佢唔想我搞事)

，參與買賣的人士應查閱
或委託專業人士查閱有關政府租契、政府租
契協議、公契、佔用許可證，

公契已經部份入手
大家等我

不過最後都係請揾專業議見

unicorn

http://www.hklii.hk/chi/hk/legis/ord/117/s29a.html

(1) 在本部及附表1中─
“可予徵收印花稅的買賣協議”(chargeable agreement for sale) 指根據附表1第1(1A)類規定可予徵收印花稅的買賣協議；
“住宅物業”(residential property) 指不屬於非住宅物業的不動產；
“非住宅物業”(non-residential property) 指任何不動產，而根據以下文書的現有條件─

(a) 一份政府租契或政府租契協議；
(b) 一份《建築物管理條例》 (第344章)第2條所指的公契； (由1993年第27號第45條修訂)
(c) 一份根據《建築物條例》 (第123章)第21條發出的佔用許可證；或
(d) 署長所信納對該不動產的批准用途有效地予以限制的任何其他文書，
該不動產在與其有關的政府租契年期內或在與其有關的已協定政府租契年期內(以適用者為準)，任何時間均不得全部或部分用作住宅用途； (由1999年第12號第3條修訂)


"non-residential property" (非住宅物業) means immovable property which, under the existing conditions of-
(a) a Government lease or an agreement for a Government lease;
(b) a deed of mutual covenant, within the meaning of section 2 of the Building Management Ordinance (Cap 344); (Amended 27 of 1993 s. 45)
(c) an occupation permit issued under section 21 of the Buildings Ordinance (Cap 123); or
(d) any other instrument which the Collector is satisfied effectively restricts the permitted user of the property,
may not be used, at any time during the term of the Government lease in respect of the property or during the term of the Government lease that has been agreed for in respect of the property (as is appropriate), wholly or partly for residential purposes; (Amended 12 of 1999 s. 3)



(我唔係律師, 各位請自行資詢專業意見)
我了解原交意思係
只要是但
lease dmc op, 是但一份指間屋不用作住宅用途
即話
op-可住人
lease-不可住人
dmc -不可住人
都叫做non-residential property
單以rC我手上份DMC
佢已經指出
rc 一係serv apartment,   一係hotel
serv apartment hotel 不是res是常識吧?

根本無話過係RESIDENTIAL
做咩班政府日日拎份op出黎解? 單一份op不能夠conclude rc是res

以原文要全部docuemt都指間屋係res
間屋先至叫做res

LOGIC 如下
non - res = op nonres or dmc nonresor lease nonres
res = op res and dmc res and lease res

(有錯請指正)

unicorn

The Board has all along considered SA as "hotel-like" for planning control purpose.
Despite the planning considerations promulgated in the Guidelines, the Government
has encountered difficulties in defining SA in enforceable legal terms.

http://www.info.gov.hk/tpb/en/forms/Guidelines/pg2b_e.pdf

rugasquar

禁服務式住宅買 算唔算可以買賣呢又?
如果可以買賣又有SSD同BSD,即係住宅啦，
禁我地理應可以申請邨巴?對嗎?

Henry Cheng

我建議找區議員和公民黨議員幫手.

肥度

吾知最後結果如何呢 ？