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業委會無權難「炒」管理公司 (Copied from other site) [複製鏈接]

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電梯直達

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發表於 2004-5-18 23:54:26 |只看該作者 |倒序瀏覽

收到一個小業主的查詢，指其屋苑業主委員會(屋苑仍未成立法團)「黑箱作業」，未諮詢業主便私下為管理公司續約5年。經律師察看公契，發現是一個「誤會」﹕ 首先，公契表明管理公司合約若約滿前一年沒有收到業主中止合約，便會自動續約，由於約已續了，一般是不能中止合約，而業委會想「確認」也不能夠。此一個案揭示，香港一般業主都沒有查看大廈公契的習慣，其實公契都是組成樓契的一部分，雖然香港大部分業主的樓契都在銀行手上，其實業主亦可以在土地註冊處繳費找到。

有讀者傳來電郵，指居住屋苑的業委會主席，一個人私自約見管理公司高層，以兩次閉門會議方式談妥條件，再在業委會例會確認與管理公司之間的協議，便再批出 5年管理合約。但據他理解，公契內訂明管理公司有15年管理權，但應該今年1月屆滿。他將屋苑的相關大廈公契傳真過來，並查詢有沒有方法可以推翻這次續約。

公契訂明管理合約條款

有法律界人士看過這份公契，發現是屋苑入伙後首份管理合約是10年，若業主沒給予1年時間的通知期，會自動以每5年時間續約，即表示若該屋苑入伙後16年，已進入第2個自動續約期，現已不能再中止合約，除非屋苑願意作出賠償。業界指出，這是較早年的公契，現時一般新屋苑，首份管理合約只是3年。

另外，該公契賦予給業委會的權力是非常「薄弱」，中譯是「管理公司是屋苑的管理人，業委會的權力只是代表業主與管理公司聯絡，並執行管理公司下放的工作(若有)」。所以，該屋苑的業委會根本不能夠私下確認與管理公司「續約」，而更根本概念是，業委會不如法團般有法人身分，一般不能夠簽合約。

不具法人身分無權簽約

有業界為該事件「解碼」，事件或是管理公司於自動續約後，希望業委會「確認」一下，藉此增加認受性，業委會亦順人意而「確認」續約，但其實根據公契，業委會無能力作出「確認」，只是小業主聽在耳裏，認為未經招標便續約是「黑箱作業」。表面看，該事件是小業主「捉錯用神」，但其實亦反映香港業主一般不查看大廈公契，很容易帶出大廈管理問題，因為公契一字一句皆「可圈可點」，若個案的公契列明「業委會可以代表眾業主作出大廈管理的決定」，整個「故事」便不同，但較多公契皆令到業委會只有「畀意見」的角色。

公契予業委會權力有限

鍾沛林律師指出，每份樓契都可找到大廈公契，但由於公契用英文撰寫，加上若承按，樓契會存放在銀行，所以很少人會細閱公契。他表示，若業主真的在屋苑內找不到公契察看，可在土地註冊處查冊，查索公契的註冊摘要日誌，費用為150元。