請問實用面積有多大?

machine

請問大單位和小單位的實用面積是否一樣 那到底有多大呢? :

machine

田土廳資料和售樓書不一致! :em05:

CJ

?? are u referring to the ratio? incl. bay ~=80% for both; ex. bay ~74-76% seems big flag should be higher.
However the actual usable area also depends on wall thickness partition neighbour (say if you are next to power room salute you are so generous and donated a bigger portion to common area...)

liuh

[quote:c67aa9a06a="machine"]田土廳資料和售樓書不一致! :em05:[/quote]

What is the difference?

liuh

N and M

Saleable area is the one in 售樓書 which included the windows bay
Net area is what you found in 田土廳 record (or so called 實用面積)
Usable area is net area excluded all wall and column  (It is the smallest in value)
Gross area is what we pay based on which is the largest in number.
:em01:

saga

係樓市低潮期 發展商為左賺錢 故意谷大個建築面積 變相賣縮水樓

但谷大左之後 怕個實用率大低 於是乎將d 窗台呀 露台呀 冷氣機房呀 計入實用面積入面.. 實行谷大賣個實用率 ...

如果想同d 早幾年既樓相比真正實用率 應該用扣起窗台面積之後個數去除先係

所以 e.g.  B C F 單位係 : 503/687 x 100% = 七十三點幾...

saga

新盤雖然標榜八成實用率，但實際實用率只略高於七成，實際上是縮水樓！大發展商如長實、恆基等，為求促銷，在過去一年開售新盤時，都會使出蠱惑招，谷大建築面積，好使呎價因此拉低。而且，發展商還強加窗台入樓書的實用面積內，藉此掩飾超低實用率。

以往，發展商愛以窗台誇大建築面積。至近年，發展商再想出加入露台、增加平台花園，及附設冷氣機房等三大絕招，把單位的建築面積愈谷愈大。由於出盡奇招後，實用率會相對拉低，發展商為求掩飾，再把窗台計算入樓書的實用面積內。即使這樣，過去一年開售的新盤，粉飾後的實用率，也只得八成左右，較老牌大型屋苑遜色。

事實上，扣除窗台後，這些新盤的實際實用率，更只得七成至七成半。即使最有信譽的新地，樓盤的實際實用率也不足八成。而最離譜的是恆基的港灣豪庭二期及信和的葵涌月海灣，實質實用率只得七成至七成一。

屋宇署去年開始推出環保露台，並以不計入總樓面面積作餌，鼓勵發展商興建，希望藉此善用光線，節省能源。不過這卻為發展商，大開賺錢門路。

例如恆基大角咀港灣豪庭二期，首批推出內購的第九、十座單位，大部分設有二十二呎的露台。根據地政署資料，一個二十二呎的露台，只須補地價四千一百元。但若以基內購呎價平均二千七百幾計算，恆基卻以六萬元把露台賣給買家，認真有「生意頭腦」！

特大平台花園，一向是發展商售樓的其中一個賣點，但分分鐘又是谷大建築面積招數之一。「現時政府對於『建築面積』監管並不嚴謹，所以發展商就將公眾地方加進去，包括平台花園，每一層的樓梯、位、槽、天台、看更亭等。他們還有一個不成文的規定：只要係平面，用石屎的地方就可以加入建築面積。」卓德測量師行董事陳超國說。

長實東涌映灣園的平台花園，面積高達三十萬呎，若果發展商把全部地方計入建築面積，攤分給二千五百二十八個單位，每個單位就差不多增加了二百呎的建築面積。

過往的豪宅盤，每個單位或會有獨立中央冷氣機房，雖然發展商也會計入每戶的建築面積內，但幾千呎地方多幾十呎，並不起眼。直至信和於前年推售的小西灣藍灣半島，開創出大型屋苑每戶起冷氣機房的先例。

藍灣半島三千多個單位，每戶廁所背後都設有由十六呎至四十二呎不等，密封式的冷氣機房，放置分體式冷氣機。以二千年頭開售的平均呎價四千二百八十八元計，一個最大的四十二呎冷氣機房，價值十八萬！

「其實冷氣機房在建築物條例中，是屬於可豁免的樓面面積，而且對用家來說，沒有這個需要，但發展商一於少理，只要是他們須花錢建的地方，就加入建築面積中。」特許測量師彭兆基批評道。

造大建築面積後，實用率降低，所以發展商又出奇招。以前，全部發展商都會把窗台計算入建築面積，但今天部分發展商如長實等，已乾脆送窗台。雖然買家不用再花錢買窗台，但發展商在計算實用面積時，又強加窗台、冷氣機位等不實用的地方入內，谷大實用率。

以長實映灣園，一期二座三十三樓D單位為例，建築面積八百六十四呎，依發展商計法，實用率近八成至六百八十七呎。但減去窗台三十四呎面積，實用率只得七成六。

「發展商話送窗台俾你，其實政府向來都不計窗台入樓面面積，一直都係政府送啦。但發展商一個屈尾拾又計入實用率度搵老襯。」一測量師不忿地說。

發展商能千方百計谷大建築面積，皆因現時入市買樓的買家，一味貪平，絕少睇清睇楚。例如一家三口住大角咀的林先生，早兩星期前剛以約二百萬，買入港灣豪庭二期七百呎的三房單位，一心細屋換大屋，對該盤的實用率低未有在意。

其實，早於九四、九五年時，房屋局已有意清楚界定「建築面積」的定義，惟一直未有方案。至二千年四月，房屋局宣佈《未建成住宅物業銷售說明條例草案》，建議規定發展商列明「出售面積」及「建築面積」。然而至今，草案仍然不了了之，香港地產建設商會只要求各發展商自律了事。

「一磅牛肉賣十元，與一斤牛肉賣十元，根本唔可以相比，因為大家標準唔同。有人提議不如叫發展商訂明建築面積包了什麼，咁樣做簡直多餘，因為買家根本唔會慢慢逐條數減番出。倒不如最簡單，立例要發展商用實用面積賣樓，其實大陸都係咁樣，香港連大陸都不如！」一業內人士說。

From 壹 週 刊

樓盤 實用率 實際實用率

港灣豪庭2期 76% 70%-71%

月海灣 77% 70%-71%

泓景臺1期 80% 71%-76%

盈暉臺 80% 72%-76%

將軍澳中心2期 80% 74%-77%

昇悅居1期 80% 75%-77%

蝶翠峰1期 80% 73%-74%

港景峰 78% 73%-75%

維景灣畔2期 79% 74%-75%

海典灣 78% 75%-76%

映灣園1期 80% 74%-77%

擎天半島1期 81% 75%-77%

寶翠園2期 82% 77%-79%

machine

thank you saga 明白晒!

最討厭D發展商遮遮掩掩 明賣明買都心甘命抵 比人咁欺騙最不快!