藍澄灣業主社群

標題: 業權與業主立案法團問題 [打印本頁]

作者: hales 時間: 2003-7-27 12:49:26 標題: 業權與業主立案法團問題

睇返今期既置業家居原來組成業主立案法團係要有30%或以上既
業權代表人票決支持才可以成立的.

以我地rc既地契來看 rc與酒店那邊是屬同一劃地的有一個存在的可能性
就是酒店那邊的業權即就是發展商其實即就係劃地的大業主
因酒店所占業權較大有可能如果只有rc中30%業主決意支持組成法團
亦未夠業權代表組成立案法團..... :?:

立案法團地位其實都幾重要因為法團是需要付責管理所有公用地
而法團是有權去決定管理公司的選擇例如如果管理公司做得唔好
法團有權換管理公司.

而另一點都有需要注意一下原來現時大多數管理公司既酬金是以
管理開支的一個百份比來定的例如本年度整個屋苑在管理上支出了
100萬管理公司如果是收取開支的10%作酬金的話管理公司就會收
10萬這個方式最大的問題是管理公司並不會努力地去省減開支因為
支出越多他們的酬金就越高而近年開始有一些管理公司是以
管理費收入的一個百份比來作酬金的或是一筆過收取固定酬金
其實後兩者既方式都比前者比較公平唔知rc係邊一種?

而管理公司的酬金收取方式其實業主立案法團是有權去決定的
而如果業主立案立團未能成立的話可能rc就只會有業委會了
而業委會在法律上是沒有法團地位的業委會只是一個業主與管理公
司的溝通渠道

大家點睇?

作者: diedsee 時間: 2003-7-27 12:52:56

咁"業委會"="立案法團"麻??
咁管理費咪好"甘"

作者: hales 時間: 2003-7-27 12:55:35

業委會和業主立案法團是兩樣不同的......
業委會沒有法律地位業主立案法團是有法律地位的

作者: wychan 時間: 2003-7-27 12:59:31

咁多問題架!弟時再有機會買樓要買d業權清清楚楚，唔好同d酒店/設施共用先得，如果唔係，損失只會係我地d小業主...

作者: saga 時間: 2003-7-27 13:19:53 標題: Re: 業權與業主立案法團問題

咪住同一劃地係唔係等於個業權係一齊先?
咁有好多屋苑附近既大型商場 ... 呇a同屋苑都係 share 一個地契架喎 ...

如果可以分開就最好分開 ...

會所同泳池同斜波 ... 最好就係 50-50 ...

作者: hales 時間: 2003-7-27 13:21:48 標題: Re: 業權與業主立案法團問題

[quote:338455016a="saga"]咪住同一劃地係唔係等於個業權係一齊先?
咁有好多屋苑附近既大型商場 ... 呇a同屋苑都係 share 一個地契架喎 ...

如果可以分開就最好分開 ...

會所同泳池同斜波 ... 最好就係 50-50 ...[/quote]
係唔係一齊就真係唔知了.....

作者: saga 時間: 2003-7-27 13:24:32 標題: Re: 業權與業主立案法團問題

公契仲未 finalize...
要嘈趁手

作者: hales 時間: 2003-7-27 13:27:38 標題: Re: 業權與業主立案法團問題

[quote:338175004e="saga"]公契仲未 finalize...
要嘈趁手[/quote]
仲未 finalize??唔會嘛???
未 finalize岕N理由會出到樓花售賣書喎?? :?:

作者: saga 時間: 2003-7-27 13:34:28 標題: Re: 業權與業主立案法團問題

[quote:75e6ee69e5="hales"]仲未 finalize??唔會嘛???
未 finalize岕N理由會出到樓花售賣書喎?? :?:[/quote]

收樓時俾既契據認證費 ...
係認證d公契既野 ...

係咪應該未"完整"寫好呢?
因為樓都未完全寫好...
都未知有咩公用設施係會一定起好...

至於地契就一定已經有喇 ...

作者: dracula 時間: 2003-7-27 13:43:10

我地呢個網而家已經有幾十位業主~ 只要做好 d 呢個網相信收樓前會有 500位業主以上~ 如果入伙前都有咁多業主團結一起相信做好多事都會好好多~
買o左樓少不免會有一 d 林林總總o既問題~ 一個一個解決吘咁就冇問題囉~ 希望大家樂觀 d 咁先會開心o架嘛~

作者: hales 時間: 2003-7-27 13:48:36 標題: Re: 業權與業主立案法團問題

[quote:f7976c6cb1="saga"][quote:f7976c6cb1="hales"]仲未 finalize??唔會嘛???
未 finalize岕N理由會出到樓花售賣書喎?? :?:[/quote]

收樓時俾既契據認證費 ...
係認證d公契既野 ...

係咪應該未"完整"寫好呢?
因為樓都未完全寫好...
都未知有咩公用設施係會一定起好...

至於地契就一定已經有喇 ...[/quote]
唔係喎.....個劃地既發展係已經定好哂咖喇.....
因為呇a要發展呢個劃地時要俾哂o的圖則城規會等等批
批左個圖則先可以起樓咖.......

而屋宇處亦會收到業權分配等等既野先會批個樓花預售同意書呢...

作者: jimmykoko 時間: 2003-7-27 13:50:09

小弟為現居所法團委員由互委會至成立法團至換管理公司至今.
如居民成立立案法團. 即有最終審批權力. 當然要有足夠業權份數. 你估發展商有酒店有商場會唔會比你班小業主話事? 管理公司好好賺點用錢你好難管肥水不流別人田?

如果你好記性屯門大與花園就試過居民想立法團管理公司玩野.新聞透視都題過.

不過大家最重要團結先check小業主總業權份數...

作者: dracula 時間: 2003-7-27 13:55:01

[quote:841fb6e28b="jimmykoko"]小弟為現居所法團委員由互委會至成立法團至換管理公司至今.
如居民成立立案法團. 即有最終審批權力. 當然要有足夠業權份數. 你估發展商有酒店有商場會唔會比你班小業主話事? 管理公司好好賺點用錢你好難管肥水不流別人田?

如果你好記性屯門大與花園就試過居民想立法團管理公司玩野.新聞透視都題過.

不過大家最重要團結先check小業主總業權份數...[/quote]

係呀~ check o左我地呢 d 業主係佔幾多 % 先另外總續集合業主~
一夠總業權o既 30% 就同佢\"切"過~

作者: saga 時間: 2003-7-27 14:09:52

無錯團結起來同坌銋L

hales 照你咁講咁應該有業權資料架喇喎
可唔可以拎到再預算我地要 gather 到幾多 RC 小業主.. 先夠

作者: hales 時間: 2003-7-27 14:17:23

[quote:a81412e62d="saga"]無錯團結起來同坌銋L

hales 照你咁講咁應該有業權資料架喇喎
可唔可以拎到再預算我地要 gather 到幾多 RC 小業主.. 先夠[/quote]
其實我raise個問題出黎都係想知大家有冇料俾到大家分享...哈~
所以我都未知到底酒店同rc係唔係共同去管理成個地段既公用地
而且呢o的document唔知係唔係公開出黎的所以我都唔知呀 :?:
不過原來呢籌組立案法團其實區議會可以幫到忙的
不過目前黎講呢樣野都係言之太過太過早其實先要有業委會
先可以gather到業主組法團的而且未收樓之前其實都做唔到o的乜野

作者: dick queenie 時間: 2003-7-27 14:19:01

唔該比個叉飯我
:em13: :em06:

作者: hales 時間: 2003-7-27 14:20:12

[quote:b35ce9acfb="dick&queenie"]唔該比個叉飯我
:em13: :em06:[/quote]
唔明............. :?:

作者: wicyh 時間: 2003-7-27 14:22:05

大家都太心急喇

作者: dick queenie 時間: 2003-7-27 14:24:47

差煩 >_<

其實講真所謂服務式住宅，有沒有業主立案法團呢
正如大家有冇聽過碧桂園業主立案法團咁解~~
相反我就當入左camp...。咩野都唔到我地管，咩野都唔比我地理。

作者: hales 時間: 2003-7-27 14:31:08

[quote:fea821b1bf="dick&queenie"]差煩 >_<

其實講真所謂服務式住宅，有沒有業主立案法團呢
正如大家有冇聽過碧桂園業主立案法團咁解~~
相反我就當入左camp...。咩野都唔到我地管，咩野都唔比我地理。[/quote]
如果有人組一樣有法團就算你只係買一個車位一樣係有業權
一樣要俾管理費的

大陸既樓唔同香港咖....=.=

作者: Agnes Henry 時間: 2003-7-27 14:33:43

我個師兄話頭兩年(定係三年)一定係大業主的管理公司...跟住就睇下和黃放唔放手俾我地搞...... 不過..我唔記我地仲有酒店.......咁肯定坉禶|俾我地搞........可唔可以打去 B&M到問我地同酒店的業權比例嫁...??

作者: dracula 時間: 2003-7-27 14:36:09

[quote:d3e4078413="Agnes&Henry"]我個師兄話頭兩年(定係三年)一定係大業主的管理公司...跟住就睇下和黃放唔放手俾我地搞...... 不過..我唔記我地仲有酒店.......咁肯定坉禶|俾我地搞........可唔可以打去 B&M到問我地同酒店的業權比例嫁...??[/quote]

我星期三去簽~ 到時問o下先~

作者: Agnes Henry 時間: 2003-7-27 14:46:36

好好.....不過唔知妢|唔會答你...因為個日淨係做銀行個份...其它吤憧眶?..^^

作者: bunnud 時間: 2003-7-27 22:59:36

如果以國際都會做例子據說那裏一樣可以成立立案法團不過即使成立了意義也不大. 因為住宅所佔的業權根本不足50%.

註:國際都會是長江集團其中一個集酒店住宅寫字樓及商場的綜合發展項目

作者: kenykl 時間: 2003-7-28 01:17:30

I work with mgt and some estate OC and IO i nthe past few years.
For KC sites most likely can only form OC because the right of control is calculate by the "whole development" which means RC has Hotel + Shopping Centre + Residential Blocks..... all 3 together will become the total dvelopment.
Actually 5 residential blocks together may not have 50% of ownership of the whole estate it will less than the legal requirement... and only can form OC r...

E.g. South Horizons.... only have OC....
When we form OC at most we can raise complaint in the meeting but the developer and management company cannot be change. RC provide a lot of services rely on the service provide by the Hotel (Club House).... room service... all within the Hotel's boundary actually we have no power / nego. power to change management company.

作者: saga 時間: 2003-7-28 02:19:34 標題: Re: 業權與業主立案法團問題

轉載

<置業家居>
2003-07-26

組立案法團要得業主支持

　　政府鼓勵業主成立業主立案法團，積極參與物業的管理。一般情況下，業主們最少要集合30%業權方可成事，問題是發展商售出單位後，可能仍持有車位、商舖等，佔有一定的業權份數，小業主要成立法團談何容易！

　　將軍澳私人屋苑新寶城上月底召開業主大會，目的是成立法團。當日授權票有18%業權，連同親身出席的業主共有32%業權，當中發展商持有的業權佔3%至4%（來自商舖及車位），但最後無法成立法團，原因何在？且看小業主、業主委員會主席及有份出席大會的區議員的意見。

小業主︰成立法團爭取權益

　　讀者賴先生是新寶城小業主，當日親身出席業主大會。「發展商代表有出席大會，但投票前卻離場，在場人士立即聯絡他們，回覆是︰『唔投票！』，我覺得發展商好似大蝦細！」

　　賴先生出席業主大會，並支持成立法團，原因是希望小業主可爭取更多權益。「管理公司表現『中規中矩』，但亦有地方可以再改善。」對於今趟成立法團失敗，他認為業主委員會事前宣傳奶狺ㄗ活A「只在電梯內張貼告示，但無提及成立法團的好處，業委會成員亦無洗樓宣傳。」

業委會主席︰管理公司表現中上

　　法團權力之一是撤換管理公司，一般人誤解小業主勞心勞力成立法團，目的便是向管理公司開刀。新寶城業委會主席李國培明確指出︰「我認為偉邦管理公司表現中上，業委會與管理公司亦合作愉快，籌辦法團是想爭取自主權，並非想撤換管理公司。」他補充，業委會的角色純粹是向管理公司提供意見，而法團則擁有全權負責物業的管理。

周賢明議員︰關鍵在授權票太少

　　西貢區議會副主席周賢明當日亦有出席業主大會，他認為新寶城未能成立法團，不能怪大業主，因為他們只佔約4%業權，事實上發展商亦是小業主之一，有權表態。關鍵是業委會只花了一晚時間收集業主的授權票，收集票數少，故未能通。
「可能是業委會宣傳不足，我們一群委員只用了一晚時間親身在屋苑宣傳。」該業委會打算在8至9月捲土過決議。但反過來說，以一晚時間便取得18%授權票，成績已不俗。

　　對於首次籌辦法團觸礁，李國培總結經驗時，意見與周議員不謀而合重來，屆時會花更多時間宣傳，務求收集更多授權票，順利成立法團。而偉邦管理公司發言人表示，管理公司支持業主組織法團，而發展商代表在投票前離場，屬於發展商的意願。

成立法團６項考慮

發展商態度影響組團

　　周賢明議員自91年起擔任將軍澳區區議員，除了新寶城，十多年內曾協助區內近10個屋苑（包括居屋、夾屋及私人屋苑）成立法團，經驗豐富。他表示不同發展商對於物業成立法團持不同態度，以新寶城為例，發展商不投票贊成或反對。而同區由康業管業的清水灣半島，去年11月首次籌辦法團便順利通過，成為區內首個成立法團的私人屋苑，關鍵之一是發展商亦投票贊成。清水灣半島法團主席表示，發展商佔8%至9%業權（主要來自車位），而業主大會當日剛好獲得約30%業權通過。

　　周賢明指出，由房委會發展的居屋，發展商房委會必定贊成成立法團，而私人參建發展的居屋，則視乎個別發展商而定。

經理人酬金趨向下調

　　過往管理公司收取的經理人酬金，一般為物業管理開支的10%，但面對通縮及經濟不景，近年部分管理公司已將酬金調低至8%左右。以清水灣半島為例，成立法團後，酬金由過往管理開支的10%，改為管理收入（即管理費）的6%。另外，由康業管理的牛池灣曉暉花園，6月起將酬金由管理開支的10%，減至8.5%。

　　調低酬金後，物業的盈餘自然增多，有助於日後爭取調低管理費。

　　以將軍澳居屋富康花園為例，成立法團後撤換了管理公司，隨即每月節省約$12萬酬金，其後再將管理費下調近10%。

酬金計算方法有得傾

　　現時市場上大部分管理公司仍以管理開支的某個百份比作為酬金，少數公司則收取管理收入的某個百分比，更有管理公司收取一筆過固定金額。周賢明認為，後兩種方法都較過往以管理開支計算酬金的方法為好，原因是在首個方法下，每月的酬金會根據管理開支而浮動，如果管理公司未能有效控制支出，令開支增加，變相便獲取較多的酬金，而後兩種方法計算的酬金是固定的。

先衡量得失才組團

　　周賢明認為，如果管理公司質素好，並向小業主詳細交代各事務，其實成立法團與否，對小業主的利益而言，分別不大。不過，還要視乎管理公司是否願意主動將經理人酬金調至合理水平。

　　如果小業主計劃成立法團，事前要衡量是否有足夠支授。事實上，法例上法團成立後，便要負起對物業公用部分的一切責任。

20%業權也可成立法團

　　如何成立法團，是根據建築物管理條例而訂。一般情況下，先要最少5%業權份數的業主召開業主大會，之後要最少30%業權決議。

　　不過，有些物業難於收集30%業權，於是採用另一方法，就是向民政事務局局長申請命令召開業主會議，只須最少20%業權便可成立法團。

　　周賢明表示，將軍澳區由房協發展的茵怡花園（居屋）及疊翠軒（夾屋），首次成立法團都未能集合30%業權，原因之一是發展商持有一定比例的業權份數。其後小業主向民政事務局局長申請命令，終於以過20%業權成它言萿k團。

幫襯電腦公司點票

　　計劃成立法團的小業主，如果想舉行業主大會當日，可即時快捷兼準確地計算投票結果，不妨參考新寶城業委會的方法，聘請電腦公司代勞，3小時連同數名職員，收費$3500（未計電腦投票咭費用）。

法團有別於業委會

　　大部分私人屋苑只有業主委員會，究竟業委會與法團有何分別？

　　業委會主要協助加強業主們與管理公司的溝通，並向管理公司提供意見，及監察管理公司的工作。

　　至於法團是根據大?忖蔚握峞m建築物管理條例》規定成立的獨立法人組織，具訴訟權力。法團在法律上代表所有業主管理物業的公共地方，照顧他們的利益及承擔責任，並有權任免管理公司。

　　有意成立法團的業主，可向各區民政事處查詢及尋求協助。

擬組法團有門路

　　對物業管理及成立法團有興趣的話，可到各區民政事務處及大?死瑊z資源中心索取有關大?死瑊z的資料，或登入以下網址︰ http://www.buildingmgt.gov.hk 。

結語：小業主齊心最緊要

　　有些物業首次成立法團便成央A有些物業連最低的5%召集人也未能湊夠，更遑論成立法團。問題在於小業主是否齊心，是否關心管理事務。

作者: saga 時間: 2003-7-28 02:27:37

好多私樓都無法團 ...

但業委會真係無權力 ...

長黃老奸巨滑將個 club house 放係酒店 ...

有咩計呢 ... 大家諗諗?唔好坐以待斃

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