藍澄灣業主社群

標題: 稅局回覆青衣藍澄灣SSD電郵 [打印本頁]

作者: unicorn 時間: 2012-12-1 17:18:00 標題: 稅局回覆青衣藍澄灣SSD電郵

本帖最後由 unicorn 於 2012-12-4 11:04 編輯

我希望可以聯絡3/4大地產公司
及報紙有關以下內容, 初步我了解, 稅局已經唔敢大大聲嗌RC交SSD/BSD
各位請廣傳, 件事揚得越大對大家越有利
因為RC係分契酒店已經係事實好多年, 無人會懷疑, 俾更更多人知都唔會對我地不利
但只有稅局同AGENT正視之後, 我地樓價先至可以同車位商舖一樣爆升

>>>>>>>>>>>>>>>

2012-11-30 下午5:35 於 <taxsdo@ird.gov.hk> 寫道：

檔案編號:SDO/ENQ/12/A

先生:

謝謝你於2012年11月14日的電郵。

除非獲豁免，非香港永久性居民(包括有限公司)於2012年10月27日或以後取得住宅物業的交易，均須繳納「買家印花稅」。如有關服務式住宅按公契或佔用許可證不得用作非住宅用途，「買家印花稅」及「額外印花稅」均不適用。

請注意，有關措施的落實，有待立法會通過有關修例建議。

印花稅署署長
賴明怡女士代行

14/11/2012 04:19 PM

To
         taxsdo@ird.gov.hk
cc

Subject
         Service apartment bsd ssd question



attention: collector of stamp revenue
稅局你好, 本人是小市民, 懷疑遭報紙及地產
經紀誤導, 想問一下服務式住宅的ssd及bsd問
題.
服務式住宅是2003年, 報紙大力批評的一
種"分契"(multi-owner)酒店物業. 該物業是標
明不準作民居的(non-residential). 自此, 香港
服務式住宅好像不見大規模出售了.
服務式住宅的例子有爵悅庭和藍澄灣, 其中本
人持有的藍澄灣物業, 經本人打電話問管業處
查明, 地契上寫明 commercial/hotel/retail.
本人作業小市民, 請問官方可否替本人查明有
關資料?
基於物業用途不是住宅而官方發出ssd指引提
及
http://www.ird.gov.hk/chi/faq/ssd.htm#01
(i) 該交易涉及買賣或轉讓住宅物業
；
即是說服務式住宅, 特別是藍澄灣根本不用付
ssd及bsd?
請問政府可否作出行動, 澄清有關藍澄灣或什
至其他服務式住宅的SSD/BSD謠傳呢?
----------------------
http://www.hkej.com/template/property/
p ... le_id=4491
爵悅庭SSD貨378萬成交
爵悅庭本月至今錄得12宗成交，平均呎價約
6200元，包括一宗連額外印花稅成交。
中原地產表示，爵悅庭南爵軒低層C室，面積
649方呎，單位最近交吉，業主因有換貨打
算，故願意稍為落價盡快沽貨，上址最後以
378萬元成交，平均呎價5824元。
原業主於2011年2月以323.5萬元購入上址，
持貨僅1年多，現轉手需付5%即18.9萬元額
外印花稅，扣除其它雜費，淨賺20餘萬元。
http://hk.centanet.com/icms/template.as ...
icle=39022
藍澄灣錄SSD成交
扣稅後業主帳面獲利近128萬元
中原地產灝景灣分行高級分行經理陳輝麟表
示，藍澄灣早前錄得一宗連額外印花稅的成
交，涉及單位為6座低層C室，面積683平方
呎，望內園泳池景，業主於上月底才放盤，
叫價310萬元，不久即獲買家垂青，經還價後
答應減至303萬元沽出單位，平均呎價4436
元。買家為用家，睇樓三星期，眼見心儀單
位屢被其他買家搶走，合理價放盤買少見
少，怕遲入市樓價會貴，加上有感上址叫價
貼近意向，質素亦不俗，於是迅速還價入
市。
陳輝麟指，原業主於03年以159.9萬元一手購
入上址，去年6月辦理加名手續，與兒子一同
持有單位，由於兒子所涉業權為額外印花稅
實施後取得，並於取得後兩年內轉手，故須
繳付半份業權的額外印花稅，扣除稅項費用
後，兩父子帳面仍獲利近128萬元。
陳氏補充，藍澄灣本月錄得約7宗成交，平均
呎價4750元。

作者: rstfung 時間: 2012-12-1 23:04:39

係真唔係架? 有無softcopy 可以upload上嚟睇? 我將個copy俾我相熟agent, 肯定好快全行都知! 你可以先將個人資料Mask咗先!

作者: unicorn 時間: 2012-12-2 00:02:00

https://docs.google.com/file/d/0 ... fdzZ0cGM/edit?pli=1

print screen here

作者: unicorn 時間: 2012-12-2 00:03:28

file here!!!!!!!!!!!!!

作者: unicorn 時間: 2012-12-2 00:06:49

係真唔係架? 有無softcopy 可以upload上嚟睇? 我將個copy俾我相熟agent, 肯定好快全行都知! 你可以先將個人 ...
rstfung 發表於 2012-12-1 23:04

upload 左
哎, 我驚俾高登同DISCUSS起底炸

班AGENT同律師又係
成2年都唔知RC其實唔係住宅, 唔洗交SSD
搞到要有市民去問稅局
仲要加埋班官

作者: ada.fish 時間: 2012-12-3 05:47:15

■荃灣爵悅庭早年由服務式住宅修改土地用途為住宅。資料圖片

網上瘋傳　服務式住宅免BSD
【條例含糊】

政府實施BSD稅（買家印花稅），向境外客及公司客徵收樓價15%稅項，同時加強SSD稅增至3年內轉售物業須付SSD稅（額外印花稅），近日網上討論區就服務式住宅買賣是否須付SSD或BSD稅項惹起爭論。部份早年由服務式住宅修改土地用途為住宅的物業，如荃灣爵悅庭、青衣藍澄灣等屋苑，於網上被討論及質疑應否付新稅項。

包括爵悅庭藍澄灣

有網民在網上公開一封向政府部門查詢印花稅事項信件（未知真榷），質疑服務式住宅公契的用途及是否須付新稅，要求政府部門回覆。該信件提及藍澄灣及爵悅庭為服務式住宅的例子，而查詢網民持有藍澄灣物業，並指親身打電話問管業處查明地契上寫明commercial/hotel/retail用途，希望政府查明有關「住宅」須否付新稅。不過，有業界人士指出，當年該類被稱為「附服務設施住宅」的物業，已獲地政總署及城規會更改土地用途，應不存在可豁免BSD漏洞。

作者: unicorn 時間: 2012-12-3 09:47:07

成功上報
下個月繼續追稅局confirmation
之後就可以再上多次報
今次發啦
估值升穿1萬之後可以加按一開2收多d租

作者: unicorn 時間: 2012-12-3 10:18:53

Details > Summary > Application for Planning Permission > A/TY/82 > Decision Date
(DD/MM/YYYY): 06/12/2002

Detailed Information
MA(DPO) MEETING ON 6.12.2002

The District Planning Officer/ Tsuen Wan and West Kowloon (DPO/TWK), under the delegated authority of the Board, has considered the application. The application was approved on 6.12.2002 subject to the following conditions which are the same as the previously approved scheme:

(a) The submission of a revised Traffic Impact Assessment to the satisfaction of the Commissioner for Transport or of the Town Planning Board;

(b) The provision of emergency vehicular access and fire services installations to the satisfaction of the Director of Fire Services or of the Town Planning Board; and

(c) The permission shall cease to have effect on 6.12.2006 unless prior to the said date either the development hereby permitted is commenced or this permission is renewed.

打完去planning department
而家上
http://www.ozp.tpb.gov.hk/default.aspx
search rambler crest
之後成個紅色雞娜咁大個C字
COMMERCIAL

再上
http://www.ozp.tpb.gov.hk/pdf/S_TY_24_e.pdf#C
PAGE 6,7
無一隻字係RESIDENTIAL

戈位PLANNING DEPARTMENT STAFF 仲叫我SEARCH 埋
PLANNING PERMISSION

而有RC上有既PLAN PERMISSION 只有
Application for Planning Permission
A/TY/68

A/TY/57

A/TY/50

A/TY/82

A/TY/76

最新係
A/TY/82

入面內容係

Details > Summary > Application for Planning Permission > A/TY/82 > Decision Date
(DD/MM/YYYY): 06/12/2002

Detailed Information
MA(DPO) MEETING ON 6.12.2002

The District Planning Officer/ Tsuen Wan and West Kowloon (DPO/TWK), under the delegated authority of the Board, has considered the application. The application was approved on 6.12.2002 subject to the following conditions which are the same as the previously approved scheme:

(a) The submission of a revised Traffic Impact Assessment to the satisfaction of the Commissioner for Transport or of the Town Planning Board;

(b) The provision of emergency vehicular access and fire services installations to the satisfaction of the Director of Fire Services or of the Town Planning Board; and

(c) The permission shall cease to have effect on 6.12.2006 unless prior to the said date either the development hereby permitted is commenced or this permission is renewed.

結論
PLANNING 上RC絕對唔洗ssd/bsd

作者: ada.fish 時間: 2012-12-3 15:37:54

其實你出份 RC 任何單位既 Land Search, 第一頁就已經講佢係咪 Residential...

作者: ada.fish 時間: 2012-12-3 15:44:16

"有業界人士指出，當年該類被稱為「附服務設施住宅」的物業，已獲地政總署及城規會更改土地用途，應不存在可豁免BSD漏洞。"

係幾時改既?? RC 起好前? 起好後?

而且, 更改土地用途唔駛補地價?? 最後改成啥 "用途"?

作者: unicorn 時間: 2012-12-3 17:02:49

2152 0111

http://www.ird.gov.hk/chi/pdf/c_soipn05.pdf

方向報critize我地有關rc唔洗俾ssd既"言論"
而佢打去問ird,
報紙全文如下:

http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20121203/00204_001.html

近日網上討論區出現一名網民，表示有青衣藍澄灣業主，表明向大廈管業處查問過，其物業地契上寫明屬商業/酒店/零售用途，並表示向稅務局查詢後，獲印花稅署書面回覆，圖文並茂指如服務式住宅按公契或佔用許可證不得用作非住宅用途，則買家印花稅（BSD）及額外印花稅（SSD）均不適用。

該人士更表明，由於不受新稅制規管，爵悅庭及藍澄灣等服務式住宅項目的單位可以摸售。

政府回應本報查詢
若一個物業根據公契或佔用許可證不得用作住宅用途，即屬於非住宅物業，「買家印花稅」及「額外印花稅」並不適用。

放大圖片

不過，本報向政府有關部門查詢，局方回應指，界定一個物業是住宅物業或非住宅物業，主要視乎有關政府租契、政府租契協議、公契或佔用許可證的規定用途。若一個物業根據公契或佔用許可證不得用作住宅用途，即屬非住宅物業，BSD及SSD才不適用。

發展商指三途徑釐定
有發展商表示，要界定物業屬住宅或非住宅可從三個途徑，包括透過分區大綱圖、物業地契及差餉物業估價署的入伙文件來釐定，以藍澄灣為例，本報經查閱相關資料，發現分區計劃大綱圖內顯示物業所在位置劃為商業用途，而地契則屬非工業用途（不包括貨倉及油站），而差餉物業估價署的資料，則界定物業為私人住宅物業類別，意味着購買這類服務式住宅物業的買家，未必一定能逃出稅網。

藍澄辣招盤已繳稅
事實上，部分上述屋苑業主出售物業亦已交辣招稅。青衣代理另稱，早前藍澄灣有高層辣招盤售出，已繳付額外印花稅稅項。另代理稱，由於九龍站天璽部分單位亦疑為同類物業，故昨日即有不少準買家，查詢現時放盤叫價，但因傳聞未被證實，故未有錄入市個案。

有荃灣區代理指，爵悅庭部分業主早在前年首次推出額外印花稅時，已向有關方面查詢，轉售單位時是否需要繳付稅項，但一直未獲回覆，由於恐怕日後因稅項問題有爭議，早前出貨辣招盤業主，都已付額外印花稅；而昨日消息再傳出，即有業主再到代理行查詢。

據悉，政府在九○年代推出服務式住宅用途的原意，是希望給予市場多一個選擇，惟發展商見有關物業未有出售限制，遂將物業拆售，政府及至二○○○年才將服務式住宅用途刪除，堵塞漏洞，青衣藍澄灣、葵涌雍雅軒及荃灣爵悅庭、立坊及樂悠居便是搭上尾班車的項目。

ird回佢叫佢check

http://www.ird.gov.hk/chi/pdf/c_soipn05.pdf
p.12

住宅物業
22. 根據該條例第29A(1)條的定義，住宅物業指不屬於「非
住宅物業」的不動產。「非住宅物業」則指任何不動產，而根據
以下文書的現有條件–
(a) 一份政府租契或政府租契協議；
(b) 一份《建築物管理條例》(第344章)第2條所指的公
契；
(c) 一份根據《建築物條例》(第123章)第21條發出的
佔用許可證；或
(d) 署長所信納對該不動產的批准用途有效地予以限
制的任何其他文書，
而該不動產在與其有關的政府租契年期內或在與其有關的已協
定政府租契年期內(以適用者為準)，任何時間均不得全部或部分
用作住宅用途。

講到尾都係check公契, 方向報既內容
"而差餉物業估價署的資料，則界定物業為私人住宅物業類別"
不一定屬實
過幾日希望搵到upload 上黎.
不過我估計
plan 生lease 再生dmc
照理plan係非住宅lease就係非住宅dmc就係非住宅
過幾日查完就知

作者: unicorn 時間: 2012-12-3 17:13:10

"有業界人士指出，當年該類被稱為「附服務設施住宅」的物業，已獲地政總署及城規會更改土地用途，應不存在 ...
ada.fish 發表於 2012-12-3 15:44

"好似"有份生果報混淆視聽
"好似"佢quote雀仔庭已經change of land use
但同rc無關, as of 上面
"http://www.ozp.tpb.gov.hk/default.aspx
search rambler crest
之後成個紅色雞娜咁大個C字
COMMERCIAL
"有解釋 RC既土地用途

on the other hand

http://www.ird.gov.hk/chi/pdf/c_soipn05.pdf
p.12

住宅物業
22. 根據該條例第29A(1)條的定義，住宅物業指不屬於「非
住宅物業」的不動產。「非住宅物業」則指任何不動產，而根據
以下文書的現有條件–
(a) 一份政府租契或政府租契協議；
(b) 一份《建築物管理條例》(第344章)第2條所指的公
契；

上面指出, landsd lease上已經清楚講左rc既土地使用
之後既planning change 同日後計ssd bsd無關
(有關既法律concept太深, 我唔提啦)

"好似""可能""懷疑"方向報用rvd既物業定義屈我地rc要交ssd
但如果你call rvd
佢地第一句就係ssd 跟ird

on the other hand, "好似"管理處有人提及
dmc只有"service apartment"呢個用途
不過要等幾日佢send俾我
大家繼續食花生

"不排除"
網上已經有好多開唔到單agent眼紅rc呢度有生意
(仲可能係極少數有生意既盤, 基於各家自掃門前雪, 荃灣同葵興發生咩野事我唔會去管)
所以有班友生安白做, 又話我upload 假email
又話我老作rc係non - residential
希望我福大命大唔好俾人夾生屈到坐監啦
所以以後所有文字我都要好小心了

作者: Man and Agnes 時間: 2012-12-3 17:46:06

好波, 我今晚返去都睇下份契, 睇下有冇位入佢先

作者: unicorn 時間: 2012-12-3 18:06:24

http://www.hkej.com/template/pro ... .php?title_id=12317

服務住宅免BSD疑雲未除業主觀望

放大圖片
市場流傅服務式住宅可獲豁免BSD，部分早年獲批服務式住宅的屋苑開始「躁動」。

中原地產區域營業經理黃國強表示，由於青衣藍澄灣有機會獲豁免被徵收買家印花稅的消息有待證實，業主以觀望為主。該屋苑為青衣非主力屋苑，交投量不突出，11月錄得4宗成交，呎價5493元。現時該屋苑大約有60個單位放盤，平均每呎叫價6000元，議價幅度大約3%至5%。

而部分早年獲批服務式住宅的屋苑，如荃灣爵悅庭平均呎價7500元；立坊平均呎價7155元；樂悠居平均呎價7016元；葵涌雍雅軒平均呎價5659元。

近日網上流傳一封稅務局印花稅署回覆一名自稱為藍澄灣業主的覆函，查詢內容大意是早年以服務式住宅出售的單位，是否可獲豁免徵收「辣招稅」。

翻查藍澄灣和爵悅庭兩個服務式住宅的入伙紙文件，發現「服務式住宅單位」註明是作住宅用途（Domestic use）。政府發言人回覆指出，若一個物業根據公契或佔用許可證不得用作住宅用途，即屬於非住宅物業，BSD和SSD就不適用。以此分析，倘上述以服務式住宅發售的單位，或與一般住宅單位無異，仍須納入辣招稅的規管範圍內。

1. 樓下agent開始做野, 大家食定花生
2. 一日內上左生果, 方向, 上埋信報, 我地都叫有心有力
3.
"以此分析，倘上述以服務式住宅發售的單位，或與一般住宅單位無異，仍須納入辣招稅的規管範圍內。
"
呢句傻的嗎? dmc 由+x寫出來時, 邊有咁蠢black and white話rc係residential
寫完洗定patpat俾業主告啦
同一道理
你問pland (今朝check完啦, 出左樓上既ozp結果), 什至landsd/buildd
個個邊會傻到出黎話
"rc或與一般住宅單位無異"
如果係既, 唔該俾返架村巴, 仲有格音屏障俾我地, 仲有唔該搬走埋個貨柜碼頭
仲有, 第時rc拆左係唔係可以起豪宅先?

根本唔會有人出黎敢講
"服務式住宅發售的單位，或與一般住宅單位無異"

作者: unicorn 時間: 2012-12-3 18:13:02

本帖最後由 unicorn 於 2012-12-3 18:22 編輯

好波, 我今晚返去都睇下份契, 睇下有冇位入佢先
Man and Agnes 發表於 2012-12-3 17:46

可不可scan 成份契上來
(請remove 個人資料)
最少都成份dmc
謝謝
而家好似越描越黑
一路以來
一係有人屈rc交ssd/bsd
一係明明rc係domestic use(報紙話), 但轉頭d人又唱衰rc唔係住宅
呢單野始終要黎個了結

作者: unicorn 時間: 2012-12-3 18:20:23

本帖最後由 unicorn 於 2012-12-3 18:25 編輯

翻查藍澄灣和爵悅庭兩個服務式住宅的入伙紙文件，發現「服務式住宅單位」註明是作住宅用途（Domestic use）。
http://www.ozp.tpb.gov.hk/pdf/S_TY_24_e.pdf#C
PAGE 6,7

====================

[首先, 以下野可能錯, 衰左唔好拉我, 你地自己判斷, 本人是小市民]
上面報紙戈句

"翻查藍澄灣和爵悅庭兩個服務式住宅的入伙紙文件，發現「服務式住宅單位」註明是作住宅用途（Domestic use）。"

vs planning公開資料就真係奇聞
一塊planning上完全係commercial既地
竟然occupation permit上寫domestic, (首先我唔係律師, domestic use係唔係其實即係酒店? 定係法律上同res係同義詞?)
仲要離奇到之後又叫d buyer seller俾ssd/bsd

作者: Man and Agnes 時間: 2012-12-3 20:20:54

"立"過下份DMC, 冇特別寫係RESIDENTIAL USE

最搞笑係寫明每晚12點至9點係唔俾打麻雀既......

而成份DMC成120頁, SCAN唔到了

作者: unicorn 時間: 2012-12-3 21:45:07

"立"過下份DMC, 冇特別寫係RESIDENTIAL USE

最搞笑係寫明每晚12點至9點係唔俾打麻雀既......

而成份DMC成 ...
Man and Agnes 發表於 2012-12-3 20:20

而家手未黑我地D人話
DOMESTIC USE 等同住宅呀

作者: ada.fish 時間: 2012-12-4 15:57:00

地監局關注免BSD謠言

■就近日地產代理未經查證瘋傳個別住宅可獲豁免BSD稅，地監局將對事件進行了解。圖為地監局主席陳韻雲（右）。

【本報訊】近日有網民在網上討論區發佈政府實施買家印花稅（BSD）及加強版額外印花稅（SSD）後，早年由服務式住宅修改土地用途為住宅的物業可逃過稅網，並有疑似地產代理煽動指有關物業可短炒，或有失實陳述之嫌。

網民於日前在網上以「AA（即地產代理）有飯開了」為題，公開一封向政府部門查詢印花稅事項信件，並附上由「印花稅署署長」代行的回覆，直言如荃灣爵悅庭、青衣藍澄灣等以服務式住宅形式發售的屋苑，買家印花稅及額外印花稅均不適用。

代理未經查證瘋傳

本報昨向政府查詢該封信件的真偽，政府發言人回覆指，印花稅署於上月30日，以電郵回覆了一個就服務式住宅有關徵收BSD及SSD查詢。發言人重申，根據《印花稅條例》，界定一個物業是住宅物業或非住宅物業，須視乎政府租契或政府租契協議、《建築物管理條例》所指的公契、根據《建築物條例》發出的佔用許可證、或由印花稅署署長接納的其他文書對該物業所規範的批准用途。

因此，「住宅物業」及「非住宅物業」的分類是按照批准用途而非實際用途而定。買賣物業人士必須查核有關物業的批准用途，繳交正確的印花稅。甚至應查閱或委託專業人士查閱有關政府租契、政府租契協議、公契、佔用許可證。如有需要，更應徵詢法律意見。

「需時了解事件始末」

自網上傳出有關項目不受BSD及SSD影響後，即時有地產代理在未經查證事件，便對外瘋傳有關訊息，對象包括業主及買家，更有向傳媒發放此項「重要」訊息。同時，網上亦有疑似地產代理參與討論，鼓吹有關服務式住宅屋苑可進行摩貨短炒。

本報昨向地產代理監管局查詢有關地產代理的言論有否涉及專業失當或有失實陳述之嫌，惟至截稿前，地監局未作出任何回覆，只稱需要時間了解事件始末。

作者: Man and Agnes 時間: 2012-12-4 17:17:38

咁即係洗唔洗俾呀?

作者: ada.fish 時間: 2012-12-4 17:41:08

咁即係洗唔洗俾呀?
Man and Agnes 發表於 2012-12-4 17:17

如 unicorn 所講, 照理 Town Planning Board 已經寫明 RC 坐落塊地嘅土地用途係 for COMMERCIAL use, 法律上佢應該可以 dictate RC 嘅 Land Lease, OP, DMC… 所以 (我覺得) RC 真係 commercial building 嚟 (即係唔駛俾 SSD, BSD)

RC 有冇 solicitor / surveyor 住喺度?

作者: ada.fish 時間: 2012-12-4 18:24:43

服務式住宅買賣須繳BSD
2012-12-04 00:03:30

(綜合報道)(星島日報報道)本港多項已分拆出售服務式住宅屋苑，市場一度傳出獲豁免BSD及SSD等稅項，但本報按該等屋苑於差估署評估物業類別定為私人住宅物業，故列作住宅雖徵雙辣稅之列，加上翻查項目樓書中之大廈公契，包括天璽、半島豪庭及都會軒等知名供買賣之服務式住宅，亦註明為住宅及服務式住宅，或切合公契住宅徵稅之定義。

本港知名服務式住宅項目中，市場活躍成交包括藍澄灣、爵悅庭及半島豪庭、雍雅軒、天璽、樂悠居、立坊及都會軒等共八項，合計涉及單位近八千七百伙。事實上，經本報查證，該等屋苑全被差估署列作定為住宅類。根據稅務局日前提供回覆表示，物業根據公契或佔用許可證「不得用作住宅用途」，該等非住宅物業才不適用於印花稅（BSD）及額外印花稅（SSD）等，故今次差估署界定住宅用途物業將不在非住宅豁免之列。

稅務局發言人日前接受本報查詢回覆表示，界定一個物業是住宅物業或非住宅物業，主要視乎有關政府租契、政府租契協議、公契或佔用許可證的規定用途。若一個物業根據公契或佔用許可證不得用作住宅用途，即屬於非住宅物業，故「買家印花稅」及「額外印花稅」並不適用。

本報翻查差餉物業估價署資料顯示，青衣藍澄灣、荃灣爵悅庭、九龍站天璽等屋苑均被差估署評為私人住宅物業，因此上述服務式住宅實際是以住宅形式買賣，故不存在非住宅物業定義問題，故當受BSD及SSD法例所規管。

中大經濟學系副教授兼全球經濟及金融研究所常務所長莊太量表示，若然一個物業地契、公契或入伙紙，界定有所爭拗，他個人認為，要以物業的實際用途作為界定，一個物業若界定為商業用途的服務式住宅，則業主無論持有或轉讓物業，永遠都要交一條鎖匙給管理公司或大業主。

印花稅署昨以電郵回覆，「住宅物業」及「非住宅物業」的分類是按照批准用途而非實際用途而定，而買賣物業人士必須查核有關物業的批准用途，繳交正確的印花稅。對於某個物業或發展項目是否屬於住宅物業，取決於其批准用途，參與買賣的人士應查閱或委託專業人士查閱有關政府租契、政府租契協議、公契、佔用許可證，該署指如有需要應徵詢法律意見。

作者: ada.fish 時間: 2012-12-4 18:25:39

2012年12月3日 11:01 星期一
服務宅地契爭議傳辣招不管

政府推出買家印花稅（BSD）後，各界均以不同理由避稅。有市民以地契中，非住宅用途為理由挑戰稅局，並指藍澄灣、爵悅庭及天璽等服務式住宅，不用繳交BSD及SSD，可以自由炒賣。

該名網民自稱曾向青衣藍澄灣的管理處查明，藍澄灣的地契用途是寫明商業、酒店及零售之用途，同時向稅務局以書面形式查詢，藍澄灣物業於交易涉及買賣及轉讓住宅物業時，是否不用付SSD及BSD稅，並在網上張貼出由印花稅署署長賴明怡回覆的信件，並指如有關服務式住宅按公契或佔用許可證不得用作非住宅用途，兩新招均不適用。

若按藍澄灣管理處的說法，該物業的確不受BSD及SSD限制，網民即時把這個「漏洞」自行擴展至其他服務式住宅。政府適宜把服務式住宅類別的項目，明確界定是否是涵蓋於SSD及BSD內，以免引起市場誤會。

作者: ada.fish 時間: 2012-12-4 18:27:21

服務住宅豁免BSD有灰色地帶

■爵悅庭是早年以服務式住宅出售屋苑（資料圖片）

政府出招後二手急凍，過去兩天十大屋苑只有9宗成交，半數屋苑零成交，市場紛尋覓「脫招」方法。近日盛傳早年獲批的服務式住宅，或可豁免被徵收買家印花稅（BSD）及額外印花稅（SSD）款項，惹來市場憧憬，青衣藍澄灣和荃灣爵悅庭等屋苑，身價突被抬高，惟一直未能獲釐清是否須繳稅。有律師指出，只要入伙紙註明單位只作住宅用途，仍須受「辣招稅」規管。

近日網上流傳一封稅務局印花稅署回覆一名自稱為藍澄灣業主的覆函，查詢內容大意是早年以服務式住宅出售的單位，是否可獲豁免徵收「辣招稅」。覆函字眼各方闡釋各異，惹來市場無限憧憬，有網民指涉及的屋苑既然可獲豁免徵收有關稅款，單位可不斷摸貨和售予內地客；屋苑身價突然被抬高。

據了解，區內業主和準買家仍有待核實消息是否真確，暫未敢貿然入市或售出單位。有部分青衣區代理也得知市場流傳有關資訊，惟無法確認涉及屋苑真的可獲豁免。有區內代理稱，早前藍澄灣3座高層H室，以413.8萬元易手，由於單位持貨未滿兩年，按例須繳付SSD費用，而據促成該宗交易的代理稱，原業主亦已繳付有關稅款，涉稅20.7萬元。

本報翻查藍澄灣和爵悅庭兩個服務式住宅的入伙紙文件，發現「服務式住宅單位」註明是作住宅用途（Domestic use）。政府發言人回覆本報查詢時指出，若一個物業根據公契或佔用許可證不得用作住宅用途，即屬於非住宅物業，BSD和SSD就不適用。以此分析，倘上述以服務式住宅發售的單位，或與一般住宅單位無異，仍須納入辣招稅的規管範圍內。

律師黃國桐認為，該批物業本質上屬住宅，相信買家較難因屋苑屬服務式住宅而避開SSD或BSD。由於市場上有部分屋苑屬服務式住宅，較難分辨，他認為買家購入前應詳閱大廈的入伙紙，以確定物業批出的用途，如在入伙紙上註明作住宅用途，則物業仍納入SSD和BSD規管。

作者: unicorn 時間: 2012-12-5 09:45:05

巴打，們不用擔心
我星期尾會俾百幾蚊查land grant doc
(因為我戈份契在呀媽手而佢唔想我搞事)

，參與買賣的人士應查閱
或委託專業人士查閱有關政府租契、政府租
契協議、公契、佔用許可證，

公契已經部份入手
大家等我

不過最後都係請揾專業議見

作者: unicorn 時間: 2012-12-5 10:32:40

本帖最後由 unicorn 於 2012-12-5 10:35 編輯

http://www.hklii.hk/chi/hk/legis/ord/117/s29a.html

(1) 在本部及附表1中─
“可予徵收印花稅的買賣協議”(chargeable agreement for sale) 指根據附表1第1(1A)類規定可予徵收印花稅的買賣協議；
“住宅物業”(residential property) 指不屬於非住宅物業的不動產；
“非住宅物業”(non-residential property) 指任何不動產，而根據以下文書的現有條件─

(a) 一份政府租契或政府租契協議；
(b) 一份《建築物管理條例》 (第344章)第2條所指的公契； (由1993年第27號第45條修訂)
(c) 一份根據《建築物條例》 (第123章)第21條發出的佔用許可證；或
(d) 署長所信納對該不動產的批准用途有效地予以限制的任何其他文書，
該不動產在與其有關的政府租契年期內或在與其有關的已協定政府租契年期內(以適用者為準)，任何時間均不得全部或部分用作住宅用途； (由1999年第12號第3條修訂)

"non-residential property" (非住宅物業) means immovable property which, under the existing conditions of-
(a) a Government lease or an agreement for a Government lease;
(b) a deed of mutual covenant, within the meaning of section 2 of the Building Management Ordinance (Cap 344); (Amended 27 of 1993 s. 45)
(c) an occupation permit issued under section 21 of the Buildings Ordinance (Cap 123); or
(d) any other instrument which the Collector is satisfied effectively restricts the permitted user of the property,
may not be used, at any time during the term of the Government lease in respect of the property or during the term of the Government lease that has been agreed for in respect of the property (as is appropriate), wholly or partly for residential purposes; (Amended 12 of 1999 s. 3)

(我唔係律師, 各位請自行資詢專業意見)
我了解原交意思係
只要是但
lease dmc op, 是但一份指間屋不用作住宅用途
即話
op-可住人
lease-不可住人
dmc -不可住人
都叫做non-residential property
單以rC我手上份DMC
佢已經指出
rc 一係serv apartment, 一係hotel
serv apartment hotel 不是res是常識吧?

根本無話過係RESIDENTIAL
做咩班政府日日拎份op出黎解? 單一份op不能夠conclude rc是res

以原文要全部docuemt都指間屋係res
間屋先至叫做res

LOGIC 如下
non - res = op nonres or dmc nonresor lease nonres
res = op res and dmc res and lease res

(有錯請指正)

作者: unicorn 時間: 2012-12-5 10:49:20

The Board has all along considered SA as "hotel-like" for planning control purpose.
Despite the planning considerations promulgated in the Guidelines, the Government
has encountered difficulties in defining SA in enforceable legal terms.

http://www.info.gov.hk/tpb/en/forms/Guidelines/pg2b_e.pdf

作者: rugasquar 時間: 2012-12-5 13:32:33

禁服務式住宅買算唔算可以買賣呢又?
如果可以買賣又有SSD同BSD,即係住宅啦，
禁我地理應可以申請邨巴?對嗎?

作者: Henry Cheng 時間: 2012-12-27 15:35:38

我建議找區議員和公民黨議員幫手.

作者: 肥度 時間: 2014-3-28 08:44:34

吾知最後結果如何呢？

歡迎光臨藍澄灣業主社群 (http://rcrest.bzone.com.hk/Discuz/)